مشاوره حقوقی تلفنی

راه کارهای پیش گیری از کلاهبرداری در خرید و فروش زمین و آپارتمان

  ملک زمین آپارتمان

با توجه به ازدیاد کلاهبرداری در موضوع خرید و فروش ملک اعم ازخانه ، زمین و آپارتمان ،  خریدار و فروشنده از زمان امضای مبایعه­ نامه دچار دلهره شده، خریدار از ترس اینکه فروشنده از انجام معامله پشیمان و یا کلاهبرداری نکند و با اخذ قسمتی از ثمن(ارزش) معامله ، مورد معامله اعم از ملک ، زمین و آپارتمان را به شخص دیگری نفروشد و فروشنده نیز در هول و هراس است که خریدار طبق مفاد مبایعه ­نامه در فرجه قانونی ذکر شده در مبایعه ­نامه، باقیمانده ثمن (ارزش) معامله را پرداخت کند و این ترس و دلهره تا زمان انتقال سند و انجام تعهدات از دو طرف از بین نمی­رود.

با امضای مبایعه ­نامه، خریدار ممکن است از جهت پشیمانی فروشنده یا عدم اشکال در سند و یا ثمن (ارزش) و منصفانه بودن ارزش ملک دچار تردید و نگرانی شود و یا نگران این باشد که فروشنده کلاهبردار نباشد و ملک را به چند نفر نفروخته باشد. البته تمام این موارد در صورتی است که خریدار و فروشنده در دفتر املاک اقدام به انجام معامله کرده باشند بهترین راه­حل برای اجتناب از این ترس و دلهره ، مراجعه خریدار و فروشنده به دفاتر اسناد رسمی و تنظیم مبایعه ­نامه در دفاتر مذکور می ­باشد اما با توجه به اینکه قیمت و ارزش ملک از سالهای گذشته روند صعودی چشمگیری داشت و مراجعات طرفین معامله به مراجع قضایی و آمار بالای تشکیل پرونده­های الزام به تنظیم سند و یا الزام خریدار به انجام تعهدات ، جهت جلوگیری از افزایش فزاینده جرم کلاهبرداری و یا اجبار طرفین معامله به انجام تعهدات، سیستمی راه­اندازی شد و کلیه دفاتر املاک که دارای مجوز قانونی فعالیت بودند را ملزم نمود که از طریق سیستم مذکور نسبت به ثبت معاملات اعم از خرید و فروش ملک ، زمین و یا آپارتمان اقدام و با ثبت مشخصات ملک و خریدار و فروشنده و تعهدات طرفین در قالب مبایعه ­نامه نسبت به اخذ کدرهگیری و درج آن در مبایعه نامه اقدام تا ضمن رسمیت بخشیدن به مبایعه ­نامه و تعهدات طرفین، فروشنده نیز قادر به انجام معامله در دفاتر املاک دیگر نباشد. و بدینوسیله از کلاهبرداری و فروش ملک به چند نفر جلوگیری کند. اما علی­رغم راه­اندازی سیستم مذکور باز هم شاهد مراجعه طرفین معامله به دادگاه­ها و درخواست حل اختلاف ناشی از عدم انجام تعهدات طرفین از طریق قانونی بنابراین برای جلوگیری از حدوث اختلاف لازم است طرفین در هنگام تنظیم مبایعه ­نامه نکاتی را رعایت کرده تا به مشکل برخورد نکرده و چنانچه بین آنها اختلاف پیدا شد با مراجعه به دادگاه نسبت به احقاق حق خود اقدام کنند مواردی که لزوماً باید در مبایعه ­نامه تنظیمی رعایت گردد عبارتند از:

1- اولین اصل در انجام معاملات املاک این است که توجه کنید آیا دفتر املاک دارای مجوز قانونی می­ باشد یا خیر. زیرا مشاهده شده که شخص کلاهبردار بدون داشتن مجوز اقدام به اجاره محلی نموده و با نصب تابلو دفتر املاک با معرفی همدست خود به­ عنوان خریدار، اقدام به تنظیم مبایعه ­نامه خرید یا فروش ملک ، زمین و یا آپارتمان نموده و علاوه بر اینکه در خصوص ثمن (ارزش) معامله فروشنده را مغبون (ضرر کردن) می­کند با پرداخت مبلغی جزئی به فروشنده سند را از وی اخذ و سپس ملک را با همکاری همدست خود با مبایعه ­نامه­های دستی و عادی به چندین نفر فروخته و سپس با وجوهی که بابت قسمتی از ثمن (ارزش) معامله از خریداران اخذ کرده­ متواری می­شوند.

2- نکته بعدی که باید خریدار در هنگام خرید ملک ، زمین و آپارتمان توجه کند رویت سند ملک و تطبیق مشخصات مالک با مشخصات فروشنده و احراز مالکیت فروشنده می ­باشد و چنانچه ملک طی مبایعه ­نامه­های متعدد به افراد مختلف فروخته شده است حضور مالک اصلی در دفتر املاک و امضای ذیل مبایعه ­نامه توسط آن ها الزامی خواهد بود.

3-چنانچه ملک اعم از زمین و آپارتمان بوده و دارای مالکین دیگر هم می­ باشد فروشنده باید از مالکین دیگر هم وکالتنامه رسمی جهت فروش ملک را داشته باشد در غیر این­صورت حضور مالکین دیگر و امضای ذیل مبایعه ­نامه الزامی است.

4-در قسمت توضیحات مبایعه ­نامه که از طریق سیستم با کدرهگیری تنظیم می­شود تمام شرایط خریدار و فروشنده قید از جمله نحوه پرداخت باقیمانده ثمن (ارزش) معامله چنانچه چکی رد و بدل می­شود مشخصات دقیق چک قید شود و چنانچه اسنادی از قبیل چک و غیره نزد مسئول دفتر املاک به امانت گذاشته می­شود مشخصات آن در مبایعه ­نامه درج گردد از چکهای رد و بدل شده حتماُ کپی تهیه و ذیل کپی را گیرنده چک امضاء کند.

5- چنانچه مبایعه ­نامه تنظیم گردید بدون حضور طرف مقابل از امضای مبایعه نامه خودداری کنید هر دو طرف باید در هنگام امضای مبایعه ­نامه حضور داشته و هم­زمان مبایعه ­نامه را امضاء کنند، امضاء خریدار یا فروشنده را به زمان دیگر موکول نکنید.

6-میزان حق ­الزحمه و حق­ دلالی دفتر املاک در مبایعه ­نامه قید گردد.

7- طبق قانون تجارت برای شغل دلالی که دفتر املاک نیز نوعی دلالی است شرایطی را تعیین کرده، که بدون وجود شرایط لازم مجوز قانونی تأسیس دفتر املاک صادر نخواهد شد یکی از وظایف دلال این است که مفاد مبایعه ­نامه را به دقت و با حفظ رسم امانت تنظیم و آن را برای طرفین قرائت کند.

8- جهت جلوگیری از حادث شدن اختلاف، خریدار و فروشنده در شروط قرارداد حتماً شرط تضمین حسن اجرای قرارداد و تعهدات را قید و مبلغی را برای جبران خسارت و ضرر و زیان ناشی از فسخ قرارداد قرار دهند.

9- پس از انجام معامله و امضای مبایعه ­نامه فروشنده مکلف شود که سند را به رسم امانت نزد مسئول دفتر املاک قرار دهد مشاده شده است که فروشنده پس از انجام معامله و امضای مبایعه ­نامه و اخذ کدرهگیری سند را نزد خودش نگه داشته و به قصد کلاهبرداری ملک را طی قولنامه عادی به شخص دیگری به تاریخ قبل از مبایعه ­نامه با کدرهگیری فروخته است هر چند در اینگونه موارد دادگاه ملزم است مبایعه ­نامه با کدرهگیری را مدنظر قراردهد حتی اگر تاریخ مبایعه ­نامه عادی قبل از تاریخ مبایعه ­نامه با کدرهگیری باشد و ولیکن تا اثبات صحت و اصالت مبایعه ­نامه با کدرهگیری چندسال می­ بایستی در دادگاه رفت و آمد کرده و مبالغی را هزینه کند.

10- قبل از انجام معامله و تنظیم مبایعه ­نامه در دفاتر املاک از محل ملک بازدید و از همسایگان در خصوص ملک و مالک یا مالکین آن اطلاع لازم را کسب و درصورت امکان از مراجع خاصی از جمله ستاد اجرایی فرمان حضرت امام (ره) بنیاد مستضعفان- بنیاد 15 خرداد استعلام نماید تا خدای ناکرده ملک مصادره نشده باشد، مواردی مشاهده شده که ملکی با ارائه سند مالکیت در دفتر املاکی معامله شده ولیکن بعداُ مشخص گردیده که ملک مصادره و سند ارائه شده باطل شده است.

11- حتما ذیل مبایعه ­نامه را دو نفر مورد وثوق به­ عنوان شاهد امضاء کنند.

12- به هیچ وجه قول و قرار شفاهی را نپذیرید و شرایط و تعهدات  معامله اعم از خرید و فروش ملک ، زمین و آپارتمان را مکتوب نمائید.

13- در صورتی که طرف معامله دچار بیماری ذهنی و یا کهولت سن است با رعایت کامل شرایط از قبیل حضور وارث فرد خریدار یا فروشنده و امضای ذیل مبایعه ­نامه به­ عنوان شاهد از بروز مشکل در آینده جلوگیری نمائید.

14- چنانچه قصد خرید ملکی اعم از زمین و یا آپارتمان را دارید اقرار فروشنده مبنی براینکه ملک را به فرددیگری نفروخته و واگذار نکرده و اینکه در صورتیکه بعداُ مشخص گردد ملک دارای معارض بوده، جبران خسارت توسط فروشنده انجام خواهد شد را کسب کنید.

15- وجوه و اقساط معامله را فقط به فروشنده و یا نماینده قانونی وی پرداخت و در ظهر مبایعه ­نامه قید و امضاء و اثر انگشت اخذ نماید.

16- دقت کنید ملک اعم از زمین و آپارتمان را که خریداری و مبایعه آن را امضاء می­کنید همان ملکی باشد که رویت کرده­اید. درمواردی مشاهده شده­است که فروشنده یا دلال ملک مرغوبی را به رویت خریدار رسانده ولیکن ملک نامرغوب دیگر را مبایعه ­نامه تنظیم می­کنند و یا اصلاً ملک وجود خارجی ندارد.

اما در خصوص معامله و تنظیم مبایعه ­نامه در املاک بصورت پیش­فروش آپارتمان و یا خرید امتیاز علاوه بر موارد ذکر شده موارد ذیل باید رعایت گردد:

1- چنانچه ملک وآپارتمان را بصورت پیش­فروش و یا خرید امتیاز از تعاونی های مسکن  خریداری و معامله می­کنید خیلی دقت کنید و درباره سازنده آن و شرایطی که اقدام به ساخت ملک و فروش سهم خودش می­کند تحقیقات کنید و حتماً قرارداد سازنده با فروشنده را ملاحظه و مطمئن شوید که سازنده حق فروش سهم خودش را در هنگام تنظیم مبایعه ­نامه داشته باشد و ضرورتاً با مالک یا مالکین اصلی ملک صحبت کرده و قصد خود را برای خرید با آنها در میان بگذارید و از سازنده درخواست کنید که مالکین اصلی نیز ذیل مبایعه ­نامه را امضا کنند چون ممکن است سازنده(فروشنده) و مالک یا مالکین اصلی در قرارداد بین خودشان شرط شده باشد که سازنده تا مرحله­ای خاص مثلا نازک کاری حق فروش سهم خود را نداشته باشد و با امضای ذیل مبایعه ­نامه توسط مالک یا مالکین رضایت خود را نسبت به انجام معامله با سازنده اعلام می­کنند.

2-در انجام معامله و خرید ملک و آپارتمان بصورت پیش­فروش و خرید امتیاز از تعاونی های مسکن، دقت شود مشخصات کامل واحد خریداری شده اعم از مساحت و مشخصات داخلی از قبیل تعداد اطاقها_مساحت_نوع مصالحی که بکار خواهد رفت  دقیقا در مبایعه ­نامه و یا قرارداد قید گردد همچنین زمان تحویل مورد معامله و شرط تضمین و پرداخت خسارت روزانه یا ماهیانه در صورت عدم تحویل مورد معامله از موعد مقرر را قید نماید.

متاسفانه در حال حاضر بیشترین پرونده ها در مراجع قضایی در خصوص اختلافات ملکی مربوط به پیش فروش آپارتمان می باشد که اغلب آن ها به دلیل کلاهبرداری و تخلف سازنده در نقش فروشنده می باشد که سهم خودش از قرارداد ساخت و ساز را به چندین نفر واگذار و متواری می گردد. به نظر می رسد بهترین راه حل برای جلوگیری از این امر تصویب قانون و آیینه نامه و تعیین مقررات جهت پیش فروش آپارتمان در قالب تهیه سند پیش فروش آپارتمان با فرم مخصوص و یکسان می باشد که در صورت اجرایی شدن این پیشنهاد ئ الزام سازندگان و مالکین آپارتمان ها قبل از تکمیل ساخت و ساز با تنظیم سند پیش فروش و ثبت آن در اداره ثبت اسناد و املاک از طریق دفاتر اسناد رسمی ، میزان کلاهبرداری و تخلف در حوزه پیش فروش آپارتمان به صفر رسیده و در نتیجه از آمار بالای تشکیل پرونده های ذکر شده در مراجع قضایی کاسته خواهد شد.

در پایان توصیه می­شود:چنانچه قصد خرید یا فروش ملک را دارید برای جلوگیری از ایجاد مشکل و دردسر و خسارت در آینده  ، حتماً از وجود یک وکیل در کنار خود استفاده کنید.

مشاوره حقوقی تلفنی - اسداله صداقت
درباره نویسنده

اسداله صداقتوکیل پایه یک دادگستری و مشاوره حقوقی قوه قضائیه و مدیر عامل موسسه حقوقی عدالت گستران صداقت به شماره پروانه وکالت 1017 ، دارای 35 سال سابقه در حوزه های مختلف حقوقی و اعم از طلاق ، مهریه ، نفقه ، حضانت فرزند، سفته ، چک ، کار و کارگر ، تامین اجتماعی ، مسائل ثبتی ، انتقال اسناد ، کلاهبرداری ، زمین ، جعل ، پلیس فتا ،تلگرام و فضای مجازی می باشد.

جهت دریافت مشاوره حقوقی تلفنی کلیک کنید
ارسال دیدگاه خود:
  • نظر خود را فارسی بنویسید.

  • نظرات خلاف قانون و با مضامین توهین، تهمت و ناسزا به مقامات ایران و ادیان و ... حذف می‏شوند.

حمل ماشین با جرثقیل
 چناچه خودروی خود را در محل پارک ممنوع متوقف و محل را ترک نمودید و یا پس از ترک محل به هر دلیل در غیاب شما نیاز به انتقال خودرو به پارکینگ باشد و پس از مراجعه به محل پارک خودرو مشاهده کردید پلیس
حیوان خانگی
 نگهداری حیوان خانگی از قبیل سگ ، گربه ، قناری ، مرغ عشق ، طوطی و غیره در قسمت های اختصاصی آپارتمان و ساختمان در 2 صورت اشکالی ندارد: یک - عدم مزاحمت برای ساکنین دو - عدم ایجاد بیماری با ت
رستوران
 در بعضی مواقع مردم از حقوق واقعی خودشان مطلع نیستند و همین امر باعث سو استفاده دیگران می شود. ماده 16 قانون نظام صنفی تاکید دارد که " صاحبان اماکن عمومی به تشخیص مجمع امور صنفی و تصویب کمیسیون

مشاوره حقوقی