مشاوره حقوقی تلفنی

شرایط فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد توسط موجر و مستاجر

اجاره

طبق تعریف قانون مدنی در ماده 466 اجاره عبارت است از:

«اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع معین مستاجره می‌شود. اجاره دهنده موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره گویند»

و در ماده 467 قانون مدنی آمده است: «مورد اجاره ممکن است اشیاء یا حیوان یا انسان باشد»

به عبارت ساده‌تر اجازه گرفتن از مالک برای استفاده از یک محل یا یک شیء در قبال پرداخت مبلغی به صورت کلی یا ماهیانه می‌بایستی قید گردد و پس از پایان مدت قید شده در اجاره نامه قرارداد اجاره فسخ شده و اعتبار ندارد اما در بعضی مواقع بنابر ضرورت و شرایط ایجاد شده مستاجر یا موجر مجبور می‌شوند که قبل از پایان مدت اجاره- قرارداد اجاره را فسخ نمایند اما این فسخ اجاره تحت شرایطی امکان پذیر است و در بعضی موارد هر یک از طرفین بنابر ضرورت قانونی و یا شرایط مندرج در قرارداد اجاره، در صورت فسخ می‌بایستی خسارتی را به طرف مقابل پرداخت نماید.

نحوه فسخ قرار اجاره پیش از موعد توسط مستاجر

معمولاً در اجاره نامه شرایط و تعهداتی را برای موجر و مستاجر قید می‌کنند و الزاماتی برای دو طرف بوجود می‌آید حال چنانچه هر یک از طرفین این الزامات و تعهدات را انجام ندهد در قرارداد اجاره قید می‌شود که طرف مقابل حق فسخ اجاره را خواهد داشت مثلاً ممکن است موجر متعهد گردد که تا تاریخ معینی برای استفاده بهتر مستاجر و یا جهت ایجاد شرایط استفاده مستاجر از عین مستاجره اقداماتی را انجام دهد مثلاً نسبت به نصب انشعابات برق و آب یا گاز اقدام کند حال چنانچه موجر به تعهد خود عمل نکند مستاجر قادر نخواهد بود از مورد اجاره استفاده کند در این صورت به واسطه عدم انجام تعهد موجر علاوه بر اینکه مستاجر حق فسخ قبل از انقضای مدت اجاره را خواهد داشت چنانچه از عدم انجام تعهد موجر خسارتی به مستاجر وارد شده باشد با اثبات آن، وی می‌تواند مطالبه خسارت کند. یکی دیگر از مواردی که مستاجر حق فسخ اجاره را دارد مغایرت عین مستاجره با توصیفی که در قرارداد اجاره شده است می‌باشد همچنین در صورتی که خرابی در عین مستاجره بوجود بیاید که مستاجر نتواند از عین مستاجره استفاده کند، مستاجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند. اما دلایلی که موجب فسخ قرارداد توسط مستاجر می‌شود باید در دادگاه قابل اثبات باشد. در ماده 479 قانون مدنی عیوبی که موجب می‌شود قرارداد اجاره فسخ شود بدین صورت بیان شده است که: «عیبی که موجب فسخ اجاره می‌شود عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد.» بنابراین با توجه به تعریف فوق:

1- عیوب باید به صورتی باشد که مستاجر نتواند به نحو کامل از عین مستاجره استفاده کند.

2- چنانچه بر اثر حوادثی استفاده از عین مستاجره با مشکل روبرو شود مثلاً شخصی ملکی را به جهت سکونت اجاره کرده است و پس از سکونت در ماه اول بر اثر بارندگی نصف یکی از اتاقها ریزش کرده و آب دهد هرچند ممکن است اتاقهای دیگر سالم باشد و آب ندهد ولیکن مستاجر حق دارد به دو نحو عمل کند:

1- با توافق موجر و به هزینه وی سقف اتاق را تعمیر کند.

2- یا اینکه قرارداد اجاره را فسخ نماید.

و یا ممکن است در مورد اجاره عیبی پیدا شود که مستاجر برای استفاده از آن به مشکل برخورد کند مثلاً سیستم لوله کشی آب گرم و سرد از نظر فنی ایراد داشته باشد و مستاجر برای استفاده از شوفاژ و حمام به زحمت بیافتد در این صورت مستاجر حق دارد که اجاره را فسخ نماید.

نحوه فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد توسط موجر

معمولاً در قراردادهای اجاره قید می‌شد که مستاجر می‌بایستی از عین مستاجره و محل اجاره داده شده در مورد خاصی استفاده کند مثلاً برای سکونت یا دفتر کار یا انبار، حال چنانچه مستاجر برخلاف تعهد و شرایط مندرج در قرارداد اجاره، مورد اجاره را مورد استفاده قرار دهد، مثلاً ملک را برای سکونت اجاره کرده ولیکن محل را به عنوان دفتر کار استفاده کند یا بالعکس، و یا مغازه‌ای را برای سوپر مارکت اجاره کند ولیکن محل را به دکان آهنگری تبدیل کند در این صورت موجر حق خواهد داشت قرارداد اجاره را فسخ کند. از موارد دیگر فسخ اجاره توسط موجر عدم پرداخت اجاره بها به مدت 3 ماه توسط مستاجر می‌باشد که در این صورت برای موجر حق فسخ بوجود خواهد آمد که در این خصوص قانونگزار شرایط خاصی را پیش بینی کرده است.همچنین انقضای مدت اجاره از مواردی است که برای موجر حق فسخ ایجاد می کند.

نکته مهم در بحث فسخ اجاره تفاوت قراردادهای اجاره محل مسکونی و تجاری می‌باشد که هر یک قوانین خاص خود را داشته و قانونگزار در قراردادهای اجاره محل مسکونی و تجاری تفاوت قائل شده است. و در این خصوص با توجه به قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 و 1362 و 1376 و آئین نامه‌ها اجرایی آن عمل می‌گردد.

مشاوره حقوقی تلفنی - اسداله صداقت
درباره نویسنده

اسداله صداقتوکیل پایه یک دادگستری و مشاوره حقوقی قوه قضائیه و مدیر عامل موسسه حقوقی عدالت گستران صداقت به شماره پروانه وکالت 1017 ، دارای 35 سال سابقه در حوزه های مختلف حقوقی و اعم از طلاق ، مهریه ، نفقه ، حضانت فرزند، سفته ، چک ، کار و کارگر ، تامین اجتماعی ، مسائل ثبتی ، انتقال اسناد ، کلاهبرداری ، زمین ، جعل ، پلیس فتا ،تلگرام و فضای مجازی می باشد.

جهت دریافت مشاوره حقوقی تلفنی کلیک کنید
ارسال دیدگاه خود:
  • نظر خود را فارسی بنویسید.

  • نظرات خلاف قانون و با مضامین توهین، تهمت و ناسزا به مقامات ایران و ادیان و ... حذف می‏شوند.

قانونگذار برخلاف اماکن مسکونی که رسیدگی به آن را در صلاحیت شورای حل اختلاف قرارداده است، صلاحیت رسیدگی به صدور حکم تخلیه اماکن تجاری را دادگاههای عمومی قرار داده و تابع قوانین آئین دادرسی مدنی و طی تش
معاملات
سفته سند تجاری است که در دهه های قبل در معاملات تجاری نقش مهمی را ایفا می کرده است و در حقیقت در معاملات بازار همان وظیفه چک را داشته است ، اما به مرور زمان و از چند دهه گذشته با ورود چک و با تصویب قو
آپارتمان
           با توجه به مشکلاتی که مردم در مجتمع های مسکونی با آن مواجه شدند ضرورت تصویب قانون مربوط به آپارتمان نشینی را موجب گردید. در ایران قانون تمل
کارگر
کارفرما در دوره آزمایشی می تواند به صورت یک طرفه قرارداد کار کارگر را فسخ نماید اما در غیر از مورد ذکر شده کارفرما حق فسخ قرارداد به صورت یک طرفه را ندارد مگر در موارد خاص . ماده 27 قانون کار در این خ
سرقت کارت بانکی
هر کسی ممکن است کارت عابر بانک خود را گم کند یا اینکه کارت بانکی اش به سرقت رود و بدتر اینکه در مواقعی هم ممکن است که رمز عابر بانک نیز همراه کارت به سرقت رفته باشد . پس دانستن این نکته که اولین اقدام
رفع سوءِ اثر از چک های برگشتی توسط شعب بانک های تابعه انجام می گیرد و این امر از چند طریق انجام می گیرد: تامین موجودی مبلغ چک و پاس شدن چک ارائه لاشه چک به شعبه بانک ارائه رضایتنامه محضری از ذی ن
عقل سلیم حکم می­کند که قبل از اقدام به هر کاری اعم از معاملات، ازدواج، طلاق، تجارت،صدور چک و یا سفته، طرح دعوا یا دفاع از دعاوی مطروحه در مراجع قضایی ابتدا با اشخاصی که در آن زمینه تخصص و تجربه دا
با توجه به قانون راه های تحصیل مالکیت چیست؟
به موجب ماده 140 قانون مدنی در موارد زیر تملک حاصل می شود : 1- احیای اراضی موات        2- به وسیله عقود و تعهدات     3- به وسیله اخذ به شفعه&n
مشاغل سخت
۱- کار در معادن اعم از تحت­الارضی که ایجاب می­کند کارگران در تونل­ها و راهروهای سرپوشیده به استخراج بپردازند. 2- کار استخراج شامل جداکردن یا منفجر ساختن مواد از سطح کار -  حمل مواد ع

مشاوره حقوقی