مشاوره حقوقی تلفنی

تخلیه ملک و اماکن تجاری به چه صورت می باشد؟

قانونگذار برخلاف اماکن مسکونی که رسیدگی به آن را در صلاحیت شورای حل اختلاف قرارداده است، صلاحیت رسیدگی به صدور حکم تخلیه اماکن تجاری را دادگاههای عمومی قرار داده و تابع قوانین آئین دادرسی مدنی و طی تشریفات خاص می‌باشد.

در حال حاضر در خصوص اماکن تجاری از 2 قانون تبعیت می‌شود:

1- قراردادهایی که قبل از لازم الاجرا شدن قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 خواهد بود و چنانچه قرارداد اجاره بعد از اجرای قانون روابط موجر و سال 1376 تنظیم شده باشد طبق مقررات و ائین نامه اجرایی قانون مذکور عمل خواهد شد در این مبحث تخلیه اماکن تجاری که مشمول قانون سال 1356 می‌شود مورد بررسی قرار می‌گیرد:

چنانچه قرارداد اجاره مشمول قانون سال 1356 شود هم مستاجر و هم موجر می‌توانند با احراز شرایطی که در قانون فوق آمده است درخواست تخلیه نمایند.

مواردی که مستاجر می‌تواند تقاضای فسخ اجاره و تخلیه عین مستاجره را نماید:

قانونگذار در ماده 12 قانون موارد مذکور را در 5 بند چنین بیان نموده است :

1- در صورتی که عین مستاجره (محل مورد اجاره) با اوصافی که در اجاره نامه قید شده منطبق نباشد (با رعایت ماده 415 قانون مدنی).

2- اگر در اثنای مدت اجاره عیبی در عین مستاجره حادث شود که آن را از قابلیت انتفاع خارج کرد، و رفع عیب مقدور نباشد.

3- در مواردی که مطابق شرایط اجاره، حق فسخ مستاجر تحقق یابد.

4- در صورت فوت مستاجر در اثنا مدت اجاره و درخواست فسخ اجاره از طرف کلیه ورثه

5- هرگاه مورد اجاره کلاً یا جزئاً در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد و یا برای بهداشت و سلامت مضر بوده و باید خراب شود و در ماده 14 و 15 قانون مذکور مواردی که موجر می‌تواند تقاضای فسخ اجاره نامه یا تخلیه نماید را بشرح ذیل بیان نموده:

ماده 14

1- در موردی که مستاجر مسکن، بدون داشتن حق انتقال به غیر در اجاره نامه و یا در موردی که اجاره نامه‌ای در بین نباشد مورد اجاره را کلاً یا جزئاً به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده و یا عملاً از طریق وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری به جز اشخاص تحت الکفاله قانونی خود قرار داده باشد.

2- در موردی که عین مستاجره به منظور کسب یا پیشه یا تجارت خود مستاجر اجاره داده شده و مستاجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا نمایندگی و غیره عملاً به غیر واگذار کند بدون اینکه طبق ماده 19 این قانون با مستاجر لاحق (مستاجر جدید) اجاره نامه تنظیم شده باشد.

3- در صورتی که در اجاره نامه محل سکنی، حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد مشروط به اینکه خریدار بخواهد شخصاً در مورد اجاره سکونت نماید یا آن را برای سکونت اولاد یا همسر یا پدر و مادر خود تخصیص دهد در این صورت اگر خریدار تا سه ماه از تاریخ انتقال ملک، برای تخلیه مراجعه ننماید درخواست تخلیه به این علت تا انقضای مدت اجاره پذیرفته نمی‌شود.

5- هرگاه مورد اجاره محل سکنی، در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد.

6- در صورتی که از مورد اجاره محل سکنی، برخلاف منظوری که در اجاره نامه قید شده استفاده گردد.

7- در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هرگاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستاجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر دهد مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.

8- در صورتی که مستاجر در مورد اجاره، تعدی یا تفریط کرده باشد.

9- در صورتی که مستاجر در مهلت ماده 6 این قانون (منظور ظرف 10 روز از آخر هر ماه (اجاری می‌باشد) از پرداخت مال الاجاره یا اجرت المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطار دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره رسمی و یا اظهار نامه موجر در موردی که اجاره نامه عادی باشد یا اجاره نامه‌ای در بین نباشد ظرف 10 روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد.

لازم به یادآوری است که:

الف: در صورتیکه اجاره نامه رسمی باشد اجرائیه تخلیه توسط دفترخانه یا اجرای ثبت انجام خواهد شد و در صورتی که اجاره نامه عادی یا در بین نباشد حکم تخلیه و صدور اجرائیه توسط دادگاه انجام خواهد شد.

ب: هرگاه مستاجر قبل از صدور حکم دادگاه، اضافه بر اجاره بهای معوقه صدی بیست (20%) آنرا به نفع موجر در صندوق دادگستری واریز کند حکم تخلیه صادر نخواهد شد. و مستاجر فقط به پرداخت خسارت دادرسی محکوم خواهد شد و مستاجر فقط یکبار می‌تواند از این ارفاق استفاده کند.

ماده 14 مذکور دارای 4 تبصره می‌باشد که تبصره‌های آن به صورت خلاصه عبارت است از:

1- چنانچه مستاجر در ظرف یکسال دوبار با اخطار یا اظهارنامه موجر اقدام به پرداخت اجاره بها کرده باشد و برای بار سوم اجاره بها را به موقع پرداخت نکند با درخواست موجر دادگاه مستقیماً حکم تخلیه را صادر و این حکم قطعی است.

2- چنانچه مورد اجاره به منظور کسب یا پیشه یا تجارت اجاره داده نشده باشد این اجاره تابع مقررات مربوط به محل سکنی منظور خواهد شد.

3- در مورد بند 6- چنانچه مستاجر در محل مورد اجاره مرکز فساد دایر کرده باشد دادستان علاوه برانجام وظایف قانونی پس از صدور کیفر خواست به درخواست موجر مورد اجاره را در اختیار موجر قرار خواهد داد.

4- چنانچه مستاجر محل سکنی، در شهر محل سکونت خود مالک یک واحد مسکونی باشد پس از انقضای مدت اجاره موجر می‌تواند تقاضای تخلیه مورد اجاره را بنماید.

اما مواردی که در ماده 15، قانون برای تخلیه ملک به درخواست موجر در نظر گرفته شده عبارتند از:

1- تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید شروط براینکه پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوطه ارائه شود و شهرداری ها مکلفند در صورت مراجعه مالک با رعایت مقررات مربوط پروانه ساختمانی و یا گواهی مورد نظر را صادر و به مالک تسلیم نمایند.

2- تخلیه به منظور احتیاج شخص موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت

3- در صورتی که محل کسب یا پیشه یا تجارت مناسب برای سکنی هم باشد و مالک برای سکونت خود یا اولاد یا پدر و مادر یا همسر خود درخواست تخلیه نماید و در موارد سه گانه فوق دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه به پرداخت حق کسب و پیشه یا تجارت توسط موجر به مستاجر حکم خواهد داد.

مشاوره حقوقی تلفنی - اسداله صداقت
درباره نویسنده

اسداله صداقتوکیل پایه یک دادگستری و مشاوره حقوقی قوه قضائیه و مدیر عامل موسسه حقوقی عدالت گستران صداقت به شماره پروانه وکالت 1017 ، دارای 35 سال سابقه در حوزه های مختلف حقوقی و اعم از طلاق ، مهریه ، نفقه ، حضانت فرزند، سفته ، چک ، کار و کارگر ، تامین اجتماعی ، مسائل ثبتی ، انتقال اسناد ، کلاهبرداری ، زمین ، جعل ، پلیس فتا ،تلگرام و فضای مجازی می باشد.

جهت دریافت مشاوره حقوقی تلفنی کلیک کنید
ارسال دیدگاه خود:
  • نظر خود را فارسی بنویسید.

  • نظرات خلاف قانون و با مضامین توهین، تهمت و ناسزا به مقامات ایران و ادیان و ... حذف می‏شوند.

اجاره
طبق تعریف قانون مدنی در ماده 466 اجاره عبارت است از: «اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع معین مستاجره می‌شود. اجاره دهنده موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاج

مشاوره حقوقی